本报记者 刘垚霞

　　这单并购案的悄然落定，成为万科继去年在上海、大举收购后的又一个大的动作。

　　在房地产业，并购拿地的故事还在继续　　

　　继“房地产拐点论”之后，万科今年可能因引领国内房地产行业并购案而再成“带头大哥”。

　　有消息称，近日万科成功收购了重庆中核宜华置业发展有限公司，这家成立于2006年的年轻公司，在重庆渝北园区拥有一块面积为300多亩的土地。

　　尽管万科至今尚未就此事以及交易中的细节发布任何公告，公司董秘肖莉也表示，她目前还不知道有这个事情。然而事实上，双方的谈判从去年底就已经开始，历时4个多月。而这单并购案的悄然落定，成为万科继去年大举收购后的又一个大的动作。

　　并购暗潮涌动

　　无独有偶。在万科落实这单并购案之前，SOHO中国(0410.HK)董事长潘石屹也对外摇旗呐喊了很久。他公开宣称，SOHO中国手头拥有150亿元的现金及存款，正在等待收购缺钱的项目。此前，SOHO中国于去年10月在香港上市，轻松地将超过100亿元的资金收入囊中。

　　其实有并购冲动的不只是上述这两家房地产公司。去年年底，同样于去年下半年在香港上市的远洋地产控股有限公司(简称远洋地产，3377.HK)，也曾计划以21.5亿元收购青岛颐中地产100%股权。不过这一并购案最终因双方无法就收购交易的安排达成共识而无疾而终。

　　暴风骤雨式的宏观调控在断了很多开发商“银根”的同时，更为一些大的开发商提供了并购的契机。2007 年作为万科市场份额提高最快的一年，其市场占有率从原来的1.5%提高到2.07%。

　　充足的资金为万科的攻城掠地增加了不少底气。万科2007年的年报显示，截至2007年年末，万科的净负债率仅为22.9%，除拥有170亿元的现金，以及238亿元的销售收入尚未入账外，去年6月，万科还与建设银行签署了《战略合作协议》，双方约定未来几年内，建行将为万科提供意向性授信额度200亿元。

　　近日万科董事长王石公开表示，虽然近期国内A股市场表现不理想，但这不会影响楼市成交量的扩大，反而是宏观调控对银根的收紧，使得货币流动性减少，会导致房地产市场继续调整。在这种情况下，万科将把握宏观调控带来的机遇，并购优质企业的住宅项目，以维持集团超过15%的资产回报率。

　　对此，站在王石“拐点论”对立面的潘石屹，近期在回答网友提问时表示认同。他认为房地产企业的洗牌已经近在眼前。“如果没有万科最近一系列的言论和行动，开发商优胜劣汰的过程也会进行。但就目前宏观经济形势来说，万科的拐点论和楼盘打折促销的做法加速了这一过程。”

　　低价揽地

　　针对万科的并购手法，王石在前不久表示，万科对兼并小的开发商没有兴趣，“从效率上来讲，兼并小公司根本不划算。我们希望兼并优秀的开发商。”王石说。

　　不过华高莱斯地产顾问有限公司副经理公衍奎对这一说法颇有疑义。在他看来，很多大型企业的并购行为，归根结底都是通过购买公司的渠道去获取项目、最终得到土地，“通过并购的方式取得土地的成本最低、也最划算，它不仅可以避开交易税，而且收购方往往具有很强的议价能力，这种方式下的拿地成本一般会低于土地招标、拍卖和挂牌的价格。”

　　万科此前的并购案例显然是最好的证明。在2005年万科并购南都的交易中，万科获得的219万平方米的土地均价在每平方米750到1050元之间，而当时这块土地的市场价为每平米2000元。甚至在万科并购北京朝开的交易中，每平方米的土地均价只有700元左右。

　　而在万科去年年初一举拿下上海恒大集团旗下5个项目的并购过程中，总计42.3万平方米的土地，万科只花了12.9亿元，每平米土地收购价仅为3050元，远远低于当时周边项目每平方米9000元的房价。

　　远洋地产与青岛颐中最初的收购协议也显示，一旦收购完成，远洋将获得118万平米的土地储备。以当时确定的21.5亿元的收购价计算，平均楼面地价为每平米822元。而当时青岛主城区的房价为每平米七八千元，海边的房价已高达每平米三四万元。

　　市场博弈尚存

　　并购拿地的故事还将继续延续。2007年12月，万通地产(600246.SH)主席冯仑曾预言说，未来3至5年内，房地产现有的6万家公司中，将有3000至5000家公司能够活下去，剩下的都会被迫转型或者退出这个行业。

　　国信证券房地产行业分析师陈林也对《财经时报》表示，与以往相比，今年在房地产市场中应该会发生比较多的并购案例，“有并购计划的企业一方面希望借此获得一线城市这些成熟市场中地理位置比较好的地块，另一方面也希望能够迅速切入此前尚未介入的二、三线城市”。

　　公衍奎则认为，房地产行业大规模的并购实现的前提在于，首先有很多房地产公司会出现资金断链，而收购方仍然对房地产市场的前景充满信心。“我想即便现在整个市场处于观望的气氛当中，但有很多小的房地产公司还是希望能做最后一搏，因此下半年并购的案例可能会多一些，但短期内房地产行业大的并购潮并不容易出现。因为像万科这样从事大型住宅开发的地产商比较容易找到合适的并购对象，但SOHO中国这种只开发特定商业项目的企业，则很难找到合适的并购项目。”

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