三门县房地产市场显现“过热”

房地产过度开发也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的现象。产生房地产“过热”的原因有三个方面：一是开发商对市场预测的偏差。开发商在进行开发决策时，会对市场上的需求进行预测，但预测时在很大程度上依赖当时市场上的销售和价格情况，即使当时市场上的热销和价格上涨只是暂时现象，他们也很容易认为这种繁荣景象会长久持续下去，于是造成对未来需求过分乐观的估计。这时，开发商往往会加大投资，大批项目上马，待到竣工（或可预售）时，市场形势已经不如所预期的那样喜人，就容易产生房屋积压、空置率上升的过度开发景象。二是开发商之间的博弈和非理性行为。开发商只要一看到市场机会就会迫不及待去投资开发，殊不知有时这些市场机会是有限的，只需少量开发商介入就能满足。但每个开发商都想抢先得到市场机会，而不会进行内部协调，于是一哄而上，生怕自己被拉下了。况且如果已经得到土地，与其将土地空置产生机会成本，还不如赶快开工建设。这种非理性行为往往会使过度开发现象更加严重。三是开发资金的易得性。如果开发商很容易获得资金支持，而投入较少的自有资金，他们在进行投资决策时往往会缺乏仔细和审慎的考虑。特别是目前我国的房地产开发融资渠道单一，无论是开发贷款还是预售商品住宅抵押贷款基本都是从商业银行获得，这种高杠杆式的融资方式，再加上房地产市场中信息不完全的程度较高，对高利润的追求将会使开发商难以对市场做出客观和冷静的判断。

如何看待三门县当前房地产市场状况，笔者从三门县房地产需求和供给等方面分析如下，以供读者参考。

一、三门县房地产业发展回顾

作为新兴的经济支柱产业——住宅与房地产业，在三门县起步于上世纪九十年代初，由于受当时社会经济各方面因素的制约，发展缓慢，规模较小，2000年以前，县城住房建设以自建房和单位集资建房为主，没有形成有效的房地产市场。直到2000年，以南山路、建民路“两路复建”为契机，三门县房地产经济才真正开始发展，房地产开发市场逐渐步入良性轨道。几年来，三门县房地产业健康稳步发展，房地产市场日趋繁荣：浙江玉立电器有限公司、浙江欧文控股集团有限公司、温岭天一置业有限公司等一批外地规模较大的企业先后在三门县组建了赛格特、绿洲、三门湾、万国等经济实力雄厚、较具规模的房地产开发企业，倡导先进的开发理念，推进了三门县住宅与房地产业的发展；本地的杰出成功人士也纷纷涉足房地产业，组建了天一、广厦、英超等房地产开发企业，以独特的本土理念和雄厚的经济实力，打造三门房地产业新天地，加快了三门县住宅与房地产业发展步伐；房地产开发队伍不断壮大，各类资质的房地产开发企业已达24家，大多具备三级开发资质；建设规模不断扩大，已先后建成了“中央广场”、“滨江花园”、“天一花苑”等20多个住宅小区，建筑面积100.55万平方米。特别是“赛格特花园”、“紫云山庄”、“绿洲名苑”等一批规模较大、品位较高的开发项目相继建成和动工建设，对改善三门县城镇居民住房条件，推进城市化进程，提高城市建设品位，拉动社会经济发展作出了突出的贡献。

2000~2007年房地产开发项目基本情况

 二、2007年三门县房地产市场特点分析

2007年，三门县房地产市场有以下特点：

1、销量平稳增加，房价保持稳定。前几年开发的紫云山庄、绿洲名苑、新场花苑等较大规模的项目尾盘（除商业用房）在2007年基本销售完毕，原先滞销的高层住宅也逐渐为人们所接受；新楼盘销售形势持续看好，特别是育才小区、滨海佳苑等项目，凭借特殊的区位优势和合理的套型结构，出现了一开盘即销售一空的良好局面。房价总体基本保持在前一年的水平，各项目楼盘根据本身的区域地段等特点进行调整定价。

2、西区房地产开发项目启动，并成为房地产投资的新热点。随着西区大道贯通、城北大桥和平安大桥的建成、各项基础配套工程的完善，县城西区已成为三门县房地产开发的又一方投资热土。“西城庭院”、“天久花园”、“鼎盛公寓”等三个项目均于2007年初开工，6月份后相继开盘预售，得到珠岙、高枧等地许多企业主的青睐，未来的西区将成为新县城的重要组成部分，集文教、商贸、居住、轻工为一体，成为自然景观与人文景观和谐统一的新区。

3、随着房地产宏观调控政策效果的逐步显现，特别是金融政策力度的不断加大，投机性需求基本消失，基本上以投资性和改善型为主。且居民购房消费行为渐趋理性，更注重小区和住宅的品位和附加值。

三、三门县近三年来房地产吸纳率分析

吸纳率是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。吸纳周期是指报告期内的吸纳速度，即同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间。吸纳率和吸纳周期是房地产交易市场上的两个重要指标，也是预测房地产未来市场趋势和房地产投资潜力的重要依据。笔者对三门县近年来的新开发商品住宅房地产市场进行调查，相关数据如下：

通过对上述数据进行分析计算，可以得出：2005年吸纳率为58.84%，吸纳周期为1.70年；2006年吸纳率为49.96%，吸纳周期为2.01年；2007年吸纳率为64.64%，吸纳周期为1.55年；对2005年、2006年、2007年数据进行简单算术平均计算，则年吸纳率为57.81%，吸纳周期为1.75年。通俗地说，三门县前三年平均每年推出13万平方米商品房，平均需1.75年销售完毕，亦即平均每年市场实际吸纳量为7.5万平方米。

四、2008年房地产开发项目基本情况与特征

椐不完全统计，2007年底三门县已办理土地出让手续、计划2008年内动工开发的有“锦绣三门”、“心湖国际•鼎盛房产”、“江景花苑”、“阳光嘉苑”、“万国房产”等12个项目开工建设，开发土地面积面积45.33万平方米，建筑面积106.61万平方米，为三门县历年来房地产开发规模最大、开工面积最多的一年，建设规模超过三门县2000年-2007年的总和。

计划2008年内动工开发的项目

2008年房地产开发项目有以下基本特征：

1、项目多，规模大，房源足。新开发的12个项目中，“江景花苑”建筑面积22.17万平方米，“锦绣三门”、“心湖国际•鼎盛房产”、“万国房产”等三个项目均在10万平方米以上。购房者有较多的选择机会，开发商销售压力较大。

2、项目区域相对集中，客源竞争相对激烈。除景海佳苑坐落在六敖外、老城区有万国房产、水岸书苑等三个项目，西区有“阳光嘉苑”、“香山华庭”等二个项目，而其余六个项目均在大湖塘，区域地段差异不是非常明显，竞争项目只有在品质上狠下功夫，才能赢得市场份额。

五、未来三门县房地产市场形势分析

1、房地产市场要素分析。从市场营销角度来说，市场是一种商品或服务的所有潜在购买者的需求总和，可以概括为：市场=人口+购买能力+购买动机。如前所述，三门县房地产业自2000年至今，已先后建成了“中央广场”、“滨江花园”、“赛格特花园”、“紫云山庄”、“绿洲名苑”等20多个住宅小区，建筑面积99.27万平方米（包括在建项目），这对我们全县人口40万、城关人口8.5万（其中非农人口3.3万）、外来人口3.8万这样一个人口集聚总量不大，相当部分居民有自建房和集资房的县城来说，房地产供需关系已经趋缓，实质性消费需求开始减弱。在人口、购买能力、购买动机三个要素中，三门县人口总量不大是先天不足，虽然有较强的购买能力，但在国家宏观调控政策影响下，购房动机也发生了变化：炒房者无利可图，退出购房队伍；投资者理性分析投资效益，购房意原减退；而消费性需求增长趋缓，改善型需求虽有一定的潜力，但总量不会很大。县城近郊农村的新村建设和“立改套”政策的实施，客观存在的“小产权房”的隐形市场也分流了正常房地产市场的一定份额。

2、正确认识房地产经济周期规律。经济周期是现代经济社会不可避免的经济波动。现代经济周期是建立在经济增长变化率的基础上的，即经济周期是经济增长率上升与下降的交替过程，也是指经济活动沿着经济发展的总趋势而出现的有规律的扩张和收缩，其实质是供、求关系变化的规律性。房地产经济周期可分为上升期、高峰期、衰退期、低谷期四个阶段。上升期主要特征为：随着人口大量迁入、经济发展、收入增加，人们对房地产实质性消费需求增加，房地产商品供不应求，租金和售价同步上涨。在需求拉动下，房地产投资逐步增加，开发速度加快。高峰期主要特征为：需求继续增加，开发投资量急剧增加，但实质性消费需求逐渐减弱；衰退期主要特征为：由于价格在高峰期上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机性需求减弱，通过租金回收投资并获取利润的投资性需求减少。而在高峰期大量开工的项目陆续完成并投放市场，出现房地产供给大于需求，价格下降。低谷期的特征为：交易量很小，开发项目开工率低，新的供给不再生产。

三门县房地产周期经历了前几年的上升期后，2008年将进入高峰期，100多万平方米的建设规模，将使三门县房地产供需关系发生重大变化：供给大幅增长，而需求增长相对较小。

3、未来房地产市场分析。虽然三门县社会经济正处于一个新的发展历史时期，随着甬台温铁路建设和核电基地的开工，开发“三港”、建设“三城”战略全面实施，“三门速度”令人鼓舞，投资环境不断改善，城市化进程加快推进，人口集聚能力不断增强，居民生活水平的提高和经济收入的持续增长，给三门县的房地产业发展带来新的机遇。但我们也要清醒地认识到，三门县已经出现了房地产过度开发的现象亦即房地产“过热”，商品住宅供大于求的局面将在未来较长时间持续存在，房价在一定时期内不会有大的涨幅。这对购房者来说，无疑是利多的机会，无论是区位地段，还是住宅品质、房价定位，都有较大的选择余地，是一个比较难得的购房时机。而对房地产开发企业来说，由于项目多、规模大，市场竞争趋于激烈，相对于市场有效需求而言，开发商将面临较大的市场销售压力和资金回拢压力，空置率在一定时期内持续超过合理水平，销售期将不同程度地延长。因此，各开发企业要根据各自项目的特点，充分挖掘项目的市场“卖点”，认真做好项目销售的策划和组织实施，以确保开发项目投资及早回拢，减少因开发经营期延长、投资回报率下降而造成的经济损失。